Avocatul Marius Arizan, din Baroul Bucuresti, specializat in Real Estate & Constuction, a fost prezent miercuri in redactia ziuaveche.ro pentru a dezbate criza imobiliara care a afectat mii de investitii din Romania si a raspunde intrebarilor cititorilor nostri. Marius Arizan a activat incepand cu 2004 intr-o serie de cunoscute case de avocatura: “Danila, Petre si Asociati”, “Deleanu Vasile” , “Cazacu si Asociatii”. In prezent are propriul sau birou de avocatura si este angrenat in numeroase proiecte de dezvoltare imobiliare (Real-Estate) situate in Bucuresti, Craiova, Satu Mare si Pipera-Tunari.
@ Creditorii urmăritori sau intervenienti nu pot să adjudece bunurile oferite spre vanzare la un pret mai mic de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat
@ De multe ori s-a intamplat ca persoanele pagubite sa afle ca si-au “vandut” apartamentele de la vecini
@ S-au petrecut situatii in practica in care autoritatile competente, mai ales in zonele invecinate marilor orase, au emis pentru acelasi teren titluri de proprietate la mai multe persoane
@ Exista un lobby in prezent, si din interior si din exterior, pentru restituirea proprietatilor
@ Primariile amendeaza doar atunci cand dezvoltatorii nu respecta dispozitiile legale
@ Somerii sunt cei mai afectati, intrucat bancile nu mai stau la discutii cu acestia si daca nu pot prezenta variante de acoperire a creditului, ii executa silit. Si le mai adauga si cheltuielile de executare peste datorie
@ Nu se poate afirma ca vina revine doar bancilor, dar in orice caz cred ca au avut o contributie major.
@ Piata imobiliara nu-si va reveni inainte de 2011
Intrebari de la cititori
Ereticul – Va rog sa-mi indicati temeiul legal (nr. legii si eventual articolul) pentru care la a doua licitatie privind executarea silita a unui bun imobil pretul de pornire se reduce cu 25% fata de valoarea de piata evaluata la prima licitatie.
Articolul 509, aliniatul 5, din Codul de procedura civila. Articolul in speta se refera la situatia in care, la prima licitatie nu se incaseaza nici macar pretul de pornire stabilit prin raportul de valuare, se va organiza o a doua licitatie, in care pretul de pornire va fi scazut la 75% din cel prevazut in raportul de evaluare. Dacă nu se obtine pretul de începere a licitatiei, la acelaşi termen bunul va fi vandut la cel mai mare pret oferit. Vanzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă pretul de la care începe licitatia.
Va mai fac o precizare: În toate cazurile, creditorii urmăritori sau intervenienti nu pot să adjudece bunurile oferite spre vanzare la un pret mai mic de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat (art. 510 C.procedura civila).
Omul negru – Cum explicati escrocheriile pe care le fac unii pe seama naivilor si in special al persoanelor in varsta si singure care sunt pacalite si le sunt vandute casele?
Sunt sisteme bine puse la punct, care speculeaza lacunele legislatiei. Nu se intampla doar naivilor si batrinilor, ci si persoanelor instruite, intrucat in unele situatii nici nu sti macar ca imobilul proprietate personala ti-a fost vandut de infractori. De multe ori s-a intamplat ca persoanele pagubite sa afle ca si-au “vandut” apartamentele de la vecini. Este crima organizata, la care isi dau concursul, uneori, si functionari ai statului care pun la dispozitia infractorilor actele de proprietate in original. Cu aceste originale este pacalit si notarul, care perfecteaza tranzactia si nu poate verifica daca un buletin de identitate e fals sau nu. De regula cartile de identitate sunt foarte bine realizate, respectand intrutotul datele persoanei pagubite, singura diferenta reprezantand-o fotografia posesorului, care e schimbata cu cea a infractorului. Cei care se confrunta cu astfel de evenimente neplacute trebuie sa anunte imediat politia.
Ana – Problema mea este urmatoare: in 2004 am achizitionat un teren in afara Bucurestiului cu gandul ca ulterior valoarea acestuia va creste si evident voi obtine un profit. Ulterior am gasit pe terenul meu anunturi de vanzare a acestuia fara ca eu sa fiu cea care a postat anuntul. Am vorbit cu un avocat, care a efectuat niste verificari cu privire a situatia terenul si a rezultat ca eu sunt singura proprietara.
Intre timp am reusit sa iau legatura si cu cel care dadea anuntul de vanzare, care mi-a prezentat un titlu de proprietate pe acelasi teren. Acesta in conditiile in care la autoritati eu figurez singura proprietarea. Ce este de facut?
Cu toate ca nu se mentioneaza exact, cred ca este vorba de un imobil dobandit in baza Legii 18/1991. S-au petrecut situatii in practica in care autoritatile competente, mai ales in zonele invecinate marilor orase, au emis pentru acelasi teren titluri de proprietate la mai multe persoane. Ulterior cu dispozitia de punere in posesie si procesul-verbal aferent, persoana in cauza se prezenta la un cadastrist pentru efectuarea cadastrului, urmand ca ulterior sa se atribuie numar cadastral si sa se deschida carte funciara. In conditiile in care, pentru acelasi imobil se emiteau titluri la mai multe persoane, acestea din urma mergeau sa parcurga formalitatile de publicitate imobiliara. Se ajungea la situatia “inedita” ca pentru acelasi imobil sa existe doua carti funciare. De aici si imposibilitatea de a vedea ca pe acelasi teren mai exista unul sau mai multi proprietari. Sfatul meu: sa mergeti sa verificati lantul dobandirilor, urmand ca in cazul in care rezulta ca terenul a fost dobandit de autorii dvs. in baza Legii 18/1991 sa faceti o vizita la primaria de resort pentru a va pune la dispozitie istoricul imobilului. Alt sfat, daca puteti, solicitati o copie de pe contractul de vanzare-cumparare a persoanei care a postat anuntul de vanzare, urmand ca si aici sa mergeti pe firul autorilor, pentru a constata lantul dobandirilor. Cand v-ati pus la punct cu realitatea, solicitati copii dupa titlurile de proprietate ale autorilor dvs. si ale celor care au postat anuntul de vanzare si cereti instantei de judecata anularea titlului pretins ilegal sau compararea de titluri.
Sandel – 1.Ce se poate face pentru a se accelera si termina odata cu dosarele de retrocedari fie pe legea 18, fie pe legea 10 care zac la primarii?
2. Exista un lobby pentru imbunatatirea Legii 247, in sensul incheierii vreodata a retrocedarilor?
1. Legislatia in vigoare permite formularea la comisia speciala a unor cereri prin care sa fie solutionate cu prioritate notificarile formulate in baza Legii 10/2001. Bineinteles ca trebuie sa indepliniti anumite conditii, precum starea de sanatate precara, starea financiara precara s.a.m.d. dovedite cu documente justificative. In final, totul depinde de functionari, care in prezent sunt asaltati de asemenea cereri;
2. Da, exista un lobby in prezent, si din interior si din exterior, pentru restituirea proprietatilor. Dar trebuie sa tinem cont ca materializarea acestora prin modificarea Legii 247 trebuie sa fie posibila si la nivel practic, in sensul ca degeaba se modifica legea in cauza pentru a se accelera termenul de solutionare al notificarilor, daca statul se afla in imposibilitatea financiara de a achita despagubirile acordate.
TurboGalactic – In anul 2000 am incheiat un contract de vanzare-cumparare a unei hale comerciale. Deoarece toate cele patru laturi ale halei se invecineaza cu proprietatea nostra, am constituit prin acelasi act de vanzare-cumparare un drept de servitute, de trecere pe terenul nostru (fond aservit), fara a se preciza in mod expres vreun pret al acestui drept de servitute si nici ca ar fi transmis cu titlu gratuit. In situatiea aceasta as putea solicita o suma de bani reprezentand contravaloarea folosintei terenului proprietatea noastra (in temeiul art. 616)? Mentionez ca deja prima instanta mi-a respins o astfel de actiune, pe motiv ca din moment ce in contract nu se prevede un pret, servitutea este cu titlu gratuit (donatie). Dar din punctul meu de vedere, daca ar fi o donatie, intentia liberala trebuie sa rezulte expres din contract, ori asa cum am spus, consimtamantul a fost dat printr-un contract de vanzare cumparare, iar intentia de a dona nu rezulta in mod explicit. Pe de alta parte art. 616 C.civ, prevede in completarea unor situatii ambigue, ca proprietarul locului infundat are indatorirea de a-l despagubi pe proprietarul fondului aservit in proportie cu bagubele ce s-ar putea ocaziona. Ce sugestii juridice aveti pentru a putea obtine contravaloarea folosintei terenului? Ce solutie legala si echitabila aveti pentru cazul meu?
Trebuie sa tineti cont ca toate despagubirile in baza art. 616 Cod civil sunt prescriptibile potrivit art. 619 din acelasi cod. Vorbim aici de termenul general de prescriptie de 3 ani, care curge de la data constituirii dreptului de servitute: anul 2000. In al doilea rand, Codul civil da posibilitatea constituirii prin titlu, in speta contract de vanzare-cumparare, cazul dvs, a stabilirii unor servituti. Aceleasi dispozitii prevad ca partile pot sa stabileasca prin titlu uzul si intinderea servitutii, iar dupa cum stim, conditiile prin care se pot schimba termenii contractuali il reprezinta acordul partilor. In situatia in care nu s-a prevazut in titlul dvs. Faptul ca se va plati o lipsa de folosinta, consider ca solutia instantei este legala si temeinica. Bineinteles, adaug rezerva ca nestiind dosarul cauzei nu pot face aprecieri exacte.
Intrebarile redactiei
De cati ani activati in domeniul imobiliarelor? Si cum se prezinta piata imobiliara in prezent din punctul de vedere al unui avocat? Mai platesc bine dezvoltatorii imobiliari?
Sunt de sase ani in domeniu. Incepand cu 2008 piata imobiliara a cunoscut un trend descendent atat pe segmentul tranzactiilor imobiliare (proiecte rezidentiale, office-uri) dar si pe cel al constructiilor. Cu referire la constructii, incepand cu a doua jumatate a anului 2008 numarul proiectelor imobiliare a inceput sa scada, acestea materializandu-se prin suspendarea tuturor operatiunilor necesare pentru demararea sau finalizarea proiectelor. Pentru proiectele deja existente nu sunt probleme cu plata onorariilor avocatiale, deoarece in aceasta perioada problemele litigioase s-au accentuat, iar o consiliere de specialitate este impetuos necesara.
Multe cladiri au inghetat la faza de rosu. Se vad prin tot Bucurestiul. Ce se va intampla cu aceste cladiri, unele foarte inalte, in situatia in care proprietarii numai au bani sa le finalizeze si nici nu se gasesc cumparatori? Ce masuri iau primariile sau autoritatile din contructii in privinta acestor colosi abandonati?
De circa un an si jumatate, dezvoltatorii imobiliari au ales sa suspende continuarea proiectelor fie datorita incapacitatii financiare, fie datorita faptului ca prin suspendarea si reluarea lucrarilor cand piata imobiliara isi va reveni, se vor putea adapta costurile, astfel incat noile schimbari sa permita realizarea constructiilor la un cost mai mic, pentru a se asigura profituri. Daca dezvoltatorii nu gasesc cumparatori, legal exista obligatia de conservare a locatiilor. In cazul in care se depaseste termenul de executie stabilit in autorizatia de construire se poate solicita prelungirea autorizatiei, iar in cazul cand nici dupa prelungire nu se respecta termenul de executie, se ajunge la solicitarea unei noi autorizatii de construire. Primariile amendeaza doar atunci cand dezvoltatorii nu respecta dispozitiile legale.
Mai cumpara romanii case si apartamente? Cum stau cu creditele luate de la banci?
Nivelul tranzactiilor imobiliare a scazut cel putin la jumatate fata de nivelul din 2007 – 2008. Motivul principal a fost determinat de inrautatirea conditiilor de creditare, de fluctuatia cursului leu-valuta, dar si temerea persoanelor fizice ca nu-si vor mai putea plati ratele. Problema multor credite contractate de romani pentru achizitionarea unei locuinte a fost ca locuintele au fost contractate la un pret speculativ, determinat de explozia imobiliara, perioada de indatorare ajungand pana la 30 de ani, chiar si 35 de ani in anumite cazuri, iar gradul de indatorare pana la 50 – 60% din veniturile lunare realizate de beneficiar. Deoarece bancile au crescut pe criza simtitor dobanzile anuale, iar fluctuatia cursului valutar a fost negativa fata de leu, s-a ajuns ca multi sa fie pusi in situatia d ea avea o rata mai mare decat salariul lunar. La aceasta s-a adaugat si concedierile masive din ultima perioada, cuprinzand in acest segment multe persoane care contractasera credite imobiliare. Exista situatii cand bancile, functie de solvabilitatea clientului ii acorda o perioada de gratie, dar s-a ajuns si la situatii tot mai frecvente de executare silita. Somerii sunt cei mai afectati, intrucat bancile numai stau la discutii cu acestia si daca nu pot prezenta variante de acoperire a creditului, ii executa silit. Si le mai adauga si cheltuielile de executare peste datorie.
Multi sunt furiosi pe banci ca, dupa ce ca nu-si asuma niciun risc, atunci cand trec la executarea silita, vand pe nimica toata locuinta ipotecata a debitorului, care nu numai ca ramane fara casa, dar ramane si dator pe viata. Ce pot face nefericitii ajunsi intr-o atare situatie?
Beleaua cea mare pleaca de la raportul de evaluare al imobilului executat. Pentru a evita situatiile de subevaluare a pretului, este bine sa se apeleze la un evaluator parte care sa-l controleze pe cel al bancii si care sa tina cont de preturile practicate pe piata imobiliara, ca element de comparatie. In cazul in care exista dubii ca pretul stabilit de evaluatorul bancii nu este corect, existand si elemente in acest sens (cum ar fi preturi mai mari pentru imobile de acelasi tip, vechime si zona) se poate face contestatie la executarea silita. Debitorul trebuie sa ceara instantei anularea actului de executare, urmand ca, daca cererea este admisa siactul de executare anulat, sa se refaca raportul de evaluare.
O problema frecventa in aceste cazuri sunt asa-zisele licitatii, cu publicitate dubioasa si la care apar tot felul de “maini moarte”, astfel incat pretul locuintei scoase la licitatie pentru acoperirea datoriilor sa ajunga unul derizoriu. Cum te poti apara de acesti escroci imobiliari, de multe ori disimulati sub calitati onorabile: executori judecatoresti, evaluatori…
Primul lucru care il recomand, e ca debitorul sa apeleze la un avocat si nu unul oricare, ci unul specializat. Trebuie evitata practica folosita de foarte multi justitiabili de a-si apara singuri interesele si care devin astfel victime sigure. Esential este ca dupa ce a fost intocmit raportul de evaluare sa se verifice respectarea stricta a dispozitiilor privitoare la afisarea publicatiilor de vanzare. Publicatia de vanzare se afiseaza la biroul executorului judecatoresc, la instanta de judecata si la primarie. Totodata, trebuie verificat daca publicatia de vanzare respecta in continut prevederile legii. In cazul se observa incalcarii ale procedurilor (omisiuni din anunt, neafisarea la locul stabilit, necompetenta executorului judecatoresc etc) se poate formula contestatie la executare in care se poate cere fie anularea actului de executare, a executarii in sine, suspendarea executarii pana la solutionarea contestatiei etc. Dar, repet, esential este sa aveti un avocat specializat.
Cand preconizati ca va inceta criza imobiliara? Si care vor fi miscarile in piata de profil in viitorul apropiat?
Mai devreme de 2011 nu vad nicio speranta de mai bine. Pretul imobilelor vechi este posibil sa scada in continuare, problema o reprezinta imobilele noi in care pretul de vanzare (avand in vedere ca vorbim de un imobil ipotecat de dezvoltator la banca – situatie frecventa) depinde si de bancile care au acordat creditul. Nu se poate vinde la un pret mai mic per metru patrat, decat cel in masura sa acopere valoarea finantarii. Deci in aceste cazuri, preturile nu vor scadea, chiar daca imobilele vor sta nelocuite. Mai depinde in acest caz si o eventuala intelegere dintre dezvoltator si finantator.
Apreciati ca bancile au contribuit in vreun fel la inghetarea pietei imobiliare?
Nu se poate afirma ca vina revine doar bancilor, dar in orice caz cred ca au avut o contributie majora. Asta intrucat conditiile de creditare erau foarte flexibile inainte de criza, iar totodata pentru contractarea unui credit imobiliar se proceda frecvent la supraevaluarea imobilului ce urma sa fie achizitionat pentru a se indeplini una dintre conditiile impuse de banca in vederea acordarii imprumutului. Practic, s-a ajuns de la contractarea unui imprumut cu o dobanda de exemplu, de 7% pe an si un curs de schimb de 3,2 lei/1 euro, la o dobanda de peste 10% pe an si o fluctuatie majora a ratei de schim de pana la 4,3 lei/1 euro. In aceste conditii, posibilitatile de rambursare a creditului au scazut semnificativ, la care se adauga si spectrul somajului.
